De OZB berekenen doe je door de WOZ-waarde van je woning te vermenigvuldigen met het OZB-tarief dat jouw gemeente hanteert. Het resultaat is het bedrag dat je jaarlijks betaalt aan onroerende zaakbelasting. Dat klinkt eenvoudig, en dat is het in principe ook, al zitten er een paar belangrijke details in die het bedrag flink kunnen beïnvloeden.

Hoe werkt de berekening van OZB belasting?

De formule is altijd hetzelfde: WOZ-waarde × OZB-tarief = te betalen OZB. Het OZB-tarief is een promillage (een percentage van de WOZ-waarde) en verschilt per gemeente. Gemeenten stellen dit tarief elk jaar opnieuw vast, dus het kan jaarlijks iets omhoog of omlaag gaan.

Stel: je woning heeft een WOZ-waarde van 350.000 euro en je gemeente hanteert een eigenaarstariefvan 0,1% (oftewel 1 promille). Dan betaal je: 350.000 × 0,001 = 350 euro per jaar. Is het tarief 0,15%, dan kom je op 525 euro. Het tarief maakt dus een groot verschil.

Sommige gemeenten werken met tarieven die schommelen tussen de 0,05% en 0,30% van de WOZ-waarde. Er is geen landelijk vastgesteld maximumtarief, al zijn er wel landelijke richtlijnen en macronormen die de totale OZB-opbrengst per gemeente begrenzen.

Eigenaar of gebruiker: wat betaal je precies?

Er zijn twee soorten OZB: de eigenaarsheffing en de gebruikersheffing. Als woningeigenaar betaal je altijd de eigenaarsheffing. De gebruikersheffing voor woningen is in 2006 afgeschaft, dus huurders van gewone woningen betalen geen OZB meer. Bij niet-woningen (zoals bedrijfspanden) bestaat de gebruikersheffing nog wel, en kan zowel de eigenaar als de gebruiker een aanslag krijgen.

Als je een woning koopt of verkoopt, wordt de OZB vaak naar rato verdeeld via de notaris. Je betaalt dan alleen over de periode dat je eigenaar bent geweest.

Stap voor stap je OZB zelf berekenen

  • Stap 1: Zoek je WOZ-waarde op. Die staat op de WOZ-beschikking die je gemeente jaarlijks stuurt, of je kunt hem opzoeken via het WOZ-waardeloket (wozwaardeloket.nl).
  • Stap 2: Zoek het OZB-tarief van jouw gemeente op. Dit staat in de gemeentelijke belastingverordening of op de website van je gemeente. Je hebt het eigenaarstarief nodig, niet het gebruikerstarief.
  • Stap 3: Vermenigvuldig de WOZ-waarde met het tarief (als promillage). Voorbeeld: 400.000 × 0,0012 = 480 euro.
  • Stap 4: Controleer of je recht hebt op een kwijtschelding of korting. Sommige gemeenten kennen een minimumdrempel of een inkomensafhankelijke kwijtschelding voor mensen met een laag inkomen.

Waarom verschilt de OZB zo sterk per gemeente?

Iedere gemeente bepaalt zelf het OZB-tarief, omdat het een gemeentelijke belasting is. Gemeenten met hogere WOZ-waarden kunnen soms een lager tarief hanteren en toch voldoende inkomsten binnenhalen. Gemeenten met een kleinere belastingbasis kiezen soms voor een hoger tarief. Het gevolg is dat twee woningen met dezelfde WOZ-waarde in verschillende gemeenten een fors ander OZB-bedrag kunnen opleveren.

Wil je gemeenten vergelijken? Het Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden (COELO) publiceert jaarlijks een Atlas van de lokale lasten, waarin de OZB-tarieven van alle Nederlandse gemeenten staan. Dat is een betrouwbare manier om te zien hoe jouw gemeente het doet ten opzichte van anderen.

Bezwaar maken als de WOZ-waarde niet klopt

De hoogte van je OZB staat of valt met de WOZ-waarde. Is die waarde te hoog vastgesteld, dan betaal je te veel. Je kunt binnen zes weken na ontvangst van de WOZ-beschikking bezwaar maken bij je gemeente. Dat is gratis en het leidt bij een gegrond bezwaar tot een lagere aanslag. Worden de bezwaren door de gemeente afgewezen, dan kun je in beroep bij de rechter, maar dat is een zwaardere stap.

Controleer bij bezwaar of vergelijkbare woningen in jouw buurt een lagere WOZ-waarde hebben gekregen. Dat is een concreet argument. Gemeenten zijn verplicht om de WOZ-waarde te onderbouwen met referentieobjecten.

Wil je snel weten wat je aan OZB kwijt bent? Zoek de WOZ-waarde op via het WOZ-waardeloket, zoek het actuele tarief op bij je gemeente en reken het in één minuut zelf uit. Is de uitkomst hoger dan je had verwacht, dan is een bezwaar op de WOZ-waarde vaak de meest directe manier om dat te verlagen.